Poradna: Co si počít při neshodě s pronajímatelem?

Shrnutí právní situace

Klient – nájemce – je v prodlení s platbou nájemného a souvisejících služeb. Pronajímatelka na základě tohoto nedoplatku podala žalobu na vyklizení bytu, přičemž soud v prvním stupni rozhodl, ale klient podal odvolání – řízení tedy není pravomocně skončené. Klient se ptá, zda má správně za to, že o otázce zániku nájmu, povinnosti k vyklizení, stejně jako o věcné pravdě celého případu musí rozhodnout pouze soud, a zda pronajímatelka nesmí jednat způsoby obcházejícími soudní autoritu (například výměna zámků či jiný zásah bez soudního rozhodnutí).

Relevantní právní úprava

Citelně platí pravidla občanského práva. Podle §1040 OZ platí zásada držby – nájemce je chráněn proti svévolnému zbavení užívání věci třetí osobou, tedy i pronajímatelem. Podle §2291 OZ může pronajímatel vypovědět nájem v zákonem daných případech, například při neplacení nájemného; nicméně právo na vyklizení bytu musí být standardně vynucováno prostřednictvím soudního rozhodnutí. Podle §7 OSŘ řízení trvá až do právní moci rozhodnutí, účastník má všechny procesní výhody až do konečného (pravomocného) rozhodnutí.

Relevantní judikatura

V aktuální rozhodovací praxi soudů, např. v případech 45 C 89/2025-55 (Okresní soud v Chomutově), 72 C 156/2023-83 a 39 C 93/2025-20 (obě Městský soud v Brně), soudy opakovaně deklarují, že pouze soud smí závazně rozhodnout o zániku nájmu a povinnosti nájemce vyklidit byt. Jakýkoli pokus pronajímatelky o svépomocné vystěhování, výměnu zámků, odstřihnutí energií apod., je považován za protiprávní zásah do držby nájemce – a to až do pravomocného skončení sporu. V usnesení 69 Co 97/2025-270 (Krajský soud v Ostravě) byl tento přístup ještě posílen: podané odvolání zpravidla zamezuje vykonatelnosti nepravomocného rozsudku a posiluje ochranu nájemcova právního postavení.

Právní hodnocení

Silné stránky:

• Dokud není rozsudek o vyklizení pravomocný (tedy během běžícího odvolacího řízení), zůstává nájemce právně chráněný a pronajímatelka proti němu nesmí zasahovat vlastními prostředky.
• Soudní judikatura jednoznačně odmítá svépomocné zásahy majících za důsledek faktické vystěhování či znepřístupnění nemovitosti před rozhodnutím soudu.

Slabé stránky:

• Nedoplatek na nájemném je důvodem pro oprávněnou výpověď nájmu a soud tak může nakonec povinnost k vyklizení potvrdit.
• Pokud pronajímatelka předloží soudu jasné důkazy o dluhu a správné výpovědi, riziko prohry narůstá.

Možné výsledky

• Zachování užívání bytu po dobu řízení: Nejpravděpodobnějším okamžitým výsledkem je, že klient bude moci byt nadále užívat minimálně do pravomocného skončení řízení.
• Výhra ve sporu: Pokud se prokáže, že výpověď nebyla podána správně či dluh neexistuje, může soud žalobu zamítnout.
• Prohra ve sporu: Pokud bude dluh prokázán a výpověď dána řádně, soud pravděpodobně vydá pravomocné rozhodnutí o povinnosti vyklidit – poté už je reálný výkon rozhodnutí (exekuce).
• Protiprávní zásah pronajímatelky: Pokud by pronajímatelka zasáhla mimo procesní rámec, lze se bránit civilní žalobou na ochranu držby či osobnosti a případně i trestním oznámením.